Entrevista a Gustas Germanavičius, CEO de EvoEstate

Gustas Germanavičius, CEO de EvoEstate

The original interview script in english is available for download here.
Esta entrevista fue realizada el 16 de octubre de 2020.

Inauguro un nuevo formato en el que aprovecho la exposición que me da el blog para entrevistar a personas relevantes dentro del mundo de la inversión. El objetivo de este formato no es servir como lugar de promoción para las distintas plataformas sino aprovechar el acceso a estas personas para conocer mejor los entresijos de algunas alternativas de inversión. Y, a cambio, ofrecer un espacio en el que las plataformas puedan explicar cómo resuelven algunos de los puntos clave.

El primer entrevistado es Gustas Germanavičius, CEO de EvoEstate, una plataforma de crowdfunding que agrega y permite invertir en oportunidades inmobiliarias de 18 plataformas en 15 países diferentes, incluidos Alemania, Italia o Francia entre otros. En la entrevista hablamos sobre invertir en Real Estate y en Real Estate Crowdfunding particularmente, sobre EvoEstate y sobre el crowdlending en general.

Nota: en el momento de realizar esta entrevista no invierto en la plataforma, pero creo que es una plataforma innovadora que está haciendo cosas interesantes como permitir a los inversores obtener una mejor diversificación al invertir en Real Estate y creo que tiene un futuro prometedor.

Introducción

¿Quién es Gustas Germanavičius y qué es EvoEstate?

Hola, soy Gustas y soy uno de los cofundadores de EvoEstate. Antes de EvoEstate cofundé un empresa de inteligencia artificial llamada WellParko/Bikecount.eu que contaba con el apoyo de inversores de venture capital y que fue adquirida por Parksol en abril de 2019. Aparte de eso, estoy acreditado como asesor financiero por la asociación de inversores financiaros bálticos (Baltic Financial Advisors Association – BFAA).

EvoEstate es un agregador de oportunidades de inversión inmobiliaria mediante crowdfunding (Real Estate Crowdfunding) que ofrece la posibilidad de invertir en 18 plataformas en 15 países diferentes, incluidos Alemania, Italia o Francia entre otros.

Nuestro equipo está compuesto por dos fundadores, Audrius Višniauskas y yo. Audrius es además director de inversiones (Chief Investment Officer – CIO) y cuenta con varias experiencias exitosas como emprendedor. También ha invertido en crowdfunding o start-ups entre otras cosas y tiene una firma privada de venture capital y ha invertido en unicornios como Revolut o Enevo (portfolio de Audrius).

A Alexander, nuestro CTO, le conocemos desde hace más de 10 años porque ha trabajado previamente con Audrius en otras empresas. Además, tenemos otros 4 desarrolladores que trabajan con él. Adrian, nuestro community manager, se unió a EvoEstate a principios de este año y Ana se encarga de las relaciones con medios y trabaja en el lado de los contenidos.

Además de nuestro equipo principal tenemos asesores que aportan experiencia en la gestión de activos o en real estate. Por ejemplo, el modelo de evaluación de riesgos lo realizamos en cooperación con Chris Kanwei, que gestiona la cartera de inversiones inmobiliarias de la aseguradora Aviva (£3 Billones) y que nos ayudó a mejorar estos procesos. También tenemos otros asesores que son promotores inmobiliarios.

Equipo de EvoEstate
Equipo de EvoEstate

Nuestro equipo está marcando la diferencia en esta industria ya que estamos resolviendo el problema de la multi-diversificación. Antes de que EvoEstate existiese era complejo y requería registrarse, supervisar y obtener los reportes en muchas plataformas, lo cual requiere mucho tiempo. Otros problemas que nuestra plataforma soluciona son la posibilidad de invertir desde €50 en todos los proyectos de las plataformas con las que trabajamos, el hacerlo de manera automática a través del auto-invest o la posibilidad de vender en el mercado secundario independientemente de si las plataformas disponen de estas funciones.

Además, otro de los problemas al que se enfrentan los inversores es que cada plataforma tiene un proceso de evaluación de riesgos diferente y les proporciona diferente información. Nosotros pensamos que deberíamos utilizar nuestro conocimiento y experiencia para ayudarles a entender las oportunidades de inversión, así que creamos nuestro propio modelo de evaluación de riesgos para evaluar de manera homogénea los proyectos de todas las plataformas. Este modelo está basado en datos, de forma que no permite interpretación ni opiniones subjetivas. Todas las respuestas son sí/no o basadas en datos (número de transacciones, margen del proyecto, etc.)

Y contamos con el apoyo de 2 fondos de venture capital que han invertido en EvoEstate: Business Angels Fund, un fondo lituano especializado en ayudar a los emprendedores a construir empresas exitosas viable y estable, y Startup Wise Guys, el mayor fondo de capital riesgo de fase semilla en Europa y que también ha invertido en otras empresas de crowdfunding como Estateguru o Investly.

¿Inviertes en las oportunidades que publicáis en EvoEstate? En caso de que sea así, ¿qué porcentaje de tu capital tienes invertido a través de EvoEstate?

Mi exposición a través de EvoEstate es de aproximadamente un 40% de mi patrimonio neto. Desde una perspectiva personal sería considerado como demasiado teniendo en cuenta los principios de diversificación modernos. En cada proyecto anunciado como “skin-in-the-game” invierto alredador de un 0.5% de mi patrimonio neto (excluyendo inmobiliario). Pero como creo en lo que estamos haciendo no creo que sea una mala decisión tener este nivel de exposición.

¿En qué más inviertes? ¿Cuál es tu distribución de activos actual?

Invierto en crowdfunding inmobiliario, acciones y préstamos a empresas privadas y también tengo pequeñas inversiones en bitcoin y start-ups. He vendido recientemente la mayor parte de mi cartera de acciones y mis bitcoins, así que a día de hoy podría decirse que continúo invirtiendo en crowdfunding inmobiliario y en empresas privadas.

Aunque he vendido la mayor parte de mi cartera de acciones y mis bitcoins, todavía conservo algunas acciones y un fundo indexado al IBEX35. En cuanto a los préstamos, financio a empresas privadas a través de crowdfunding y de financiación directa asegurada (secured direct lending).

Y en cuanto a la inversión en empresas privadas, un ejemplo sería mi inversión en la destilería Lahhentagge. En este área en particular, mi filosofía de inversión está virando hacia invertir más en mi estilo de vida, cosas que me gustan o productos excepcionales en general en vez de realizar inversiones únicamente teniendo en cuenta el retorno de la inversión (ROI). A pesar de que ese no sea el foco de la inversión, a día de hoy, este tipo de inversiones están ofreciendo una rentabilidad superior a otras inversiones tomadas desde una perspectiva más financiera.

Real Estate Crowdfunding

¿Por qué deberíamos considerar la opción de invertir en Real Estate?

No creo que exista una respuesta sobre por qué invertir o por qué no invertir. La inversión en inmobiliario, acciones, bonos, etc. atrae a diferentes perfiles de inversores con diferentes objetivos de inversión. Y más allá de la diversificación, una parte relevante a la hora de decidir invertir en inmobiliario es emocional. Como tipo de inversión los inversores deberían entender que hay una gran diferencia a la hora de tomar una decisión entre invertir en una propiedad para alquilarla a largo plazo en vez de comprar una segunda residencia que alquilar a través de Airbnb cuando no la vayamos a utilizar. Al final cada cada uno tiene que encontrar su distribución, y ahí el inmobiliario puede suponer mayor o menor peso.

¿Por qué deberíamos considerar invertir en crowfunding inmobiliario en vez de o además de invertir en otras modalidades de inversión inmobiliaria como los REITs?

Si comparamos el crowdfunding con otras alternativas como la inversión directa, el crowdfunding tiene mayor facilidad de acceso ya que requiere menor capital, lo que al mismo tiempo permite un controlar mejor los riesgos de la inversión.

En este sentido la inversión en REITs es similar al crowdfunding, la gran diferencia aquí es que los REITs tienen un riesgo de precio ya que tienen cierta correlación con los mercados de valores y, por tanto, el precio no siempre refleja el valor de los activos subyacentes. Además, los REITs son más difíciles de acceder ya que necesitas abrir un cuenta en un broker y aprender a buscar y a operar con ella y pueden tener altas comisiones. Por ejemplo, en muchas ocasiones no tiene mucho sentido económico invertir €50 o €100 al mes en un REIT si eso implica pagar una comisión de €10 al realizar la compra. Finalmente, los REITs están sujetos a diferentes regulaciones fiscales, por lo que hay que evaluar la fiscalidad de los mismos ya que puedes acabar pagando impuestos adicionales.

Teniendo en cuenta todos los elementos como las comisiones, el importe mínimo a invertir y la fiscalidad, cada clase de activo y tipo de inversión inmobiliaria atrae a un cliente diferente. En caso de querer profundizar en el tema, el equipo de EvoEstate hemos preparado dos reportes (en inglés) que pueden ayudar a entender mejor la inversión en Real Estate y cómo compara con otros tipos de inversión:

¿Qué porcentaje de su capital deberíamos dedicar a la inversión inmobiliaria?

Cada persona tiene su propia cartera de inversión con una distribución de activos diferente. No existe una respuesta exacta, depende de la edad del inversor, conocimientos y experiencia, tolerancia al riesgo, patrimonio, etc. Conozco casos de personas que tienen un 90% de su patrimonio invertido en inmobiliario, pero es que en muchos e estos casos llevan invirtiendo en ello durante 30 años y no obtendrían retornos similares en ningún otro sitio.

Diría que en Europa somos realmente diferentes con respecto al inmobiliario, todo el mundo quiere ser dueño de una casa o invertir en propiedades que poner en alquiler. Por eso el lado emocional es tan importante. Para algunos puede que no sea una buena inversión económica, pero puede que les proporcione paz y les permita llevar el estilo de vida que desean. Muchas veces la inversión inmobiliaria es más bien una inversión en estilo de vida en ese sentido.

¿Cuál es el capital mínimo que deberíamos dedicar al crowdfunding inmobiliario para obtener una buena diversificación teniendo en cuenta que esta modalidad no tiene garantía de recompra?

Para contar con una buena diversificación en crowdfunding inmobiliario lo mejor es empezar con €5 000 ya que con esa cantidad podemos invertir en 100 proyectos a través del auto-invest. Con 100 inversiones estamos bien cubiertos de los riesgos individuales de cada proyecto. Seguiríamos estando expuestos a los riesgos sistémicos, pero esos no se pueden evitar.

En caso de no disponer de ese capital siempre se puede empezar con menos e ir construyendo una cartera a lo largo del tiempo. Pero en este caso es importante diversificar en los distintos tipos de proyectos y no invertir únicamente en el mismo tipo ya que nos estaríamos exponiendo a los mismos riesgos continuamente. Por ejemplo, si invertimos en propiedades destinadas al alquiler puede que no recibamos el pago del alquiler, pero el activo no va a desaparecer.

¿Qué tipo de proyectos de crowdfunding inmobiliario son tus favoritos?

Invierto en los tres tipos de proyectos: compra para alquiler, préstamos y equity. Pero si tuviese que escoger uno escogería compra para alquiler porque es realmente simple, de bajo riesgo y, si tenemos en cuenta las potenciales plusvalía, el retorno debería ser similar al de los préstamos a tipo fijo a largo plazo y teniendo en cuenta los potenciales impagos. Además hay una componente emocional en la compra para alquiler ya que es como ser dueño del activo y conocer dónde está realmente tu inversión. Cada vez que paso por delante de una propiedad en la que he invertido a través de crowdfunding tengo una buena sensación ya que entiendo que yo he contribuido a ello.

También me gustan las oportunidades tipo equity ya que en muchos casos también son sencillas de entender y los retornos pueden alcanzar el 20%. En nuestra plataforma además tenemos modelos de negocio interesantes en esta categoría como, por ejemplo, las subastas en las que se compra un activo por debajo del precio de mercado o los desarrollos inmobiliarios que también pueden incluir apalancamiento.

Los préstamos a tipo fijo son los más comunes, los retornos son predecibles y en muchas casos cuentan con garantías hipotecarias. Este tipo de proyecto debería ser atractivo para quien quiera retornos estables.

¿Qué retornos podríamos esperar de cada tipo de proyecto?

Si extrapolamos los retornos a 5 años la compra para alquiler debería ofrecer un retorno de un 8% después de que la propiedad haya sido vendida, los préstamos deberían dar un retorno de entre un 9% y un 11% ya que algunos acabarán en impago y llevará tiempo recuperarlos, puede que se pierda parte del interés y puede que incluso haya una pérdida del capital invertido. Tenemos que ser realistas con los impagos, sucederán en algún moemnto.

Y las oportunidades tipo equity deberían ofrecer sobre un 11-13%. Pero estos proyectos son de alto riesgo, por lo que habría que considerar el retorno global de todos los proyectos ya que puede haber grandes diferencias entre unos y otros.

¿Cuánto tiempo debería llevar recuperar y vender un proyecto impagado? Parece que algunas plataformas mantienen el colateral durante mucho tiempo para poder seguir diciendo que ningún proyecto ha sufrido pérdidas

Las plataformas afirman en muchos casos no haber tenido pérdidas en ningún proyecto, pero en realidad tienen proyectos que están a mitad del proceso de recuperación y esté se ha quedado parado en algún punto. Esto se puede comprobar porque algunas propiedades están siendo subastadas a menor precio del inicial, así que no es más que una estrategia de marketing para “engañar” al inversor y que invertir parezca libre de riesgos. Las inversiones van en ambos sentidos, pueden subir y bajar, y la realidad debería ser refljeda en todo momento.

El proceso y tiempo de recuperación depende mucho del país, en los países bálticos hay un buen marco legal establecido hace no mucho tiempo que permite embargar con rapidez. Las leyes son positivas desde una perspectiva del acreedor, lo mismo que en Reino Unido o Alemania. En España o Francia estos procesos pueden llevar varios años y puede que ni llegues a conseguir embargar el activo.

Podríamos decir que en los países bálticos puede llevar hasta 1 año para tomar posesión del activo, pero depende mucho del deudor. Luego depende mucho del activo en si mismo, si es un buen activo puedes venderlo en 1 semana una vez es de tu propiedad, pero si es una casa a medio construir en un barrio en construcción que se ha parado puede ser difícil de vender.

Por eso en nuestro modelo de riesgos los desarrollos inmobiliarios en fase inicial siempre obtienen riesgos más altos ya que luego son más difíciles de vender. Especialmente en tiempos inciertos.

¿Cuál es tu visión de las dinámicas actuales del mercado inmobiliario? He visto que dejasteis de invertir personalmente durante algunos meses pero ya habéis vuelto a invertir de nuevo, ¿estáis invirtiendo en todos los países y tipos de proyectos u os estáis enfocando solo en algunos de ellos?

Dejamos de invertir durante 2-3 meses por razones obvias: había mucha incertidumbre sobre el impacto que iban a tener las restricciones en los desarrollos inmobiliarios y la calidad de los proyectos y los tipos de interés no habían cambiado. Es decir, los proyectos seguían saliendo como si nada hubiese sucedido (podéis leer más sobre nuestra decisión en este artículo – en inglés). Pero en junio volvimos a invertir de nuevo y desde entonces hemos invertido en 15 o 20 proyectos. Estamos siendo honestos, solo decimos que coinvertimos en los proyectos si realmente invertimos en ellos.

La tendencia que estamos viendo ahora mismo entre los originadores es que la calidad de los proyectos inmobiliarios ha aumentado. Los retornos, por otra parte, no han aumentado mucho ni esperamos que lo vayan a hacer en el futuro ya que el Banco Europeo de Inversiones (BEI) está ofreciendo líneas de crédito a tipos de interés bajos a los prestamistas no bancarios y las plataformas no pueden competir a esos tipos. El resultado de todo esto está todavía por ver.

¿Cuál es tu visión sobre la situación de Housers? Estamos viendo en la prensa bastantes noticias negativas porque ha habido un aumento significativo de los impagos y parece que incluso se han lanzado a comprar reseñar en Google y Trustpilot para mejorar su imagen

Muchas plataformas compran reseñas u ofrecen algo a cambio de ellas, así que diría que no es nada nuevo.

Sobre su situación, estamos viendo los resultados de los que sucedió hace 2-3 años. Mi impresión es que cuando hicieron el cambio de CEO y de buena parte del equipo directivo tuvieron algunas dificultades, pero si miramos los proyectos a día de hoy vemos que la calidad está mejorando a la vez que han ido mejorando su sistema de evaluación de riesgos. Sabemos que su modelo no ha funcionado correctamente en el pasado, pero han ido haciendo mejoras. Por ejemplo, hace poco han introducido oportunidades con garantía hipotecaria. Además, como están regulados por la CNMV están obligados a disponer de reservas de capital que usar en caso que la plataforma quiebre para continuar procesando las transacciones.

En cuanto a EvoEstate, ofrecemos la posibilidad de invertir en 18 plataformas, así que Housers es una parte muy pequeña de nuestra cartera. Y, además, incluso en el escenario más negativo no todos los proyectos de Housers acabarán en impago. Así que en caso de tener una cartera bien diversificada, es muy poco probable estadísticamente que un proyecto suponga una pérdida significativa en tu cartera. Finalmente me gustaría recalcar que nosotros somos un agregador que ofrece la posibilidad de acceder a las oportunidades de inversión, pero la decisión de en qué invertir está en el tejado de los inversores.

EvoEstate

¿Cuál es la historia detrás de EvoEstate, cómo surgió la plataforma?

La historia es bastante simple, llevábamos invirtiendo en crowdfunding inmobiliario durante 6 años y nos habíamos dado cuenta de que era realmente difícil diversificar, así que decidimos montar esta plataforma para hacerlo más sencillo.

Los primeros inversores en la plataforma fuimos nosotros y nuestros amigos, familia y conocidos. Después de probarla nosotros durante un tiempo la abrimos al público. La verdad es que hemos sido bastante rápidos en el desarrollo de la plataforma. Por ejemplo, lanzamos el mercado secundario solo un mes después de estar en funcionamiento.

¿Qué tipo de proyectos y en qué países permite invertir la plataforma? ¿Planeáis añadir nuevos países o tipos de proyectos en el futuro?

Ya disponemos de los principales tipos de proyectos y contamos con oportunidades de inversión en los principales mercados europeos, pero estamos absolutamente interesados en seguir añadiendo originadores y en añadir nuevos mercados. Creo que los únicos mercados que no cubrimos actualmente son aquellos en los que la moneda es diferente del Euro. Pero primero tenemos que integrarnos con los proveedores de cuentas segregadas y tipos de cambio. Una vez tengamos esto listo quizá vayamos a por Reino Unido, Suecia o Dinamarca.

Nuestro foco ahora mismo está en integrar las cuentas segregadas y en añadir mejoras a nuestra interfaz. Estamos enfocados en el producto y en la experiencia de cliente.

¿Podrías proporcionar algunas métricas sobre la plataforma?

Estamos trabajando también en esto. Al principio no queríamos publicarlas ya que pensábamos que había otra gente tratando de construir plataformas similares, pero no tenemos nada que esconder. Tenemos 3 000 usuarios registrados, 1 3000 de los cuales son inversores activos. Hemos financiado más de €2.7M (a mediados de Octubre de 2020) y esperamos superar los €3 Millones el próximo mes ya que ahora mismo los inversores están invirtiendo unos €350 000 mensualmente.

Hemos ayudado a financiar más de 250 proyectos, podéis encontrar los detalles en la página de los originadores.

¿Tenéis inversores institucionales utilizando la plataforma o pensáis tenerlos en algún momento?

No tenemos inversores institucionales utilizando la plataforma ya que para ellos tiene más sentido acudir directamente a los originadores. De esta manera pueden disponer de mayor información para evaluar los proyectos y pueden negociar los tipos de interés, nosotros no tenemos esa capacidad. Nuestro foco está en construir productos enfocados al cliente retail.

Diría que es los mismo, por ejemplo, con Mintos. No creo que tengan muchos inversores institucionales. Además ya les ha pasado un par de veces que, una vez aprueban a un originador en la plataforma, los inversores institucionales se ponen en contacto con el originador para invertir directamente y así obtener ambos mejores condiciones.

¿Cuántos proyectos financiados han terminado, están en retraso o en impago? ¿Cuál es la tasa esperada de impago?

Estamos mejorando esta página para que esté más clara. Tenemos dos proyectos en retraso, pero ahora mismo ahí están incluidos tanto los que están retrasados en el pago de los interese y del principal, lo cual admito que no está claro. No tenemos impagos a día de hoy, pero somos conscientes que en algún momento nuestros originadores tendrán proyectos impagados en EvoEstate. Podéis encontrar las estadísticas sobre la situación de la cartera en la página de los originadores y los proyectos finalizados en la página de proyectos.

Esperamos tener una tasa de impago similar al mercado europeo en general. Nuestra impresión es que los originadores más pequeños deberían tener una tasa de impago inferior ya que al tener pocos proyectos están más pendientes de cada proyecto. en general, esperamos alrededor de un 3-5% de tasa de impago. Y como técnicamente ni los proyectos de compra para alquiler ni los de tipo equity pueden estar en impago la tasa global debería ser algo inferior.

¿Proporcionáis acceso a todos los proyectos de las plataformas con las que colaboráis o únicamente seleccionáis aquellos que cumplen vuestros criterios?

Somos un agregador y confiamos en el criterio de nuestros originadores. Las únicas excepciones son situaciones en las que los proyectos se financian demasiado rápido y no da tiempo a que aparezcan en nuestra plataforma. Algunas plataformas son capaces de financiar más de €100 000 en menos de un minuto, así que esperamos un par de minutos antes de publicarlos.

¿Evaluáis los proyectos y a los promotores antes de publicar las operaciones en la plataforma? En caso afirmativo, ¿cómo funciona vuestro proceso de evaluación?

El modelo de riesgos es bastante simple ya que creemos que tiene que ser estructurado, transparente y, más importante, imparcial. Por eso está basado en datos tanto para los originadores como para los proyectos. Estamos construyendo una página específica para incluir los detalles de forma que sea fácil de acceder y entender.

Para los originadores, la metodología de evaluación está dividida en tres partes: entorno operativo, tolerancia al riesgo y perfil financiero. Podéis encontrar los detalles en la actualización del primer trimestre.

En cuanto a los proyectos, evaluamos diferentes factores como el tipo de propiedad, el valor del colateral (loan-to-value – LTV), la estructura del préstamo, si existen ya viviendas vendidas, la experiencia del promotor, estado de las licencias, ubicación macro y micro, fase de financiación, duración de la inversión y margen del proyecto. Podéis encontrar los detalles en la actualización del segundo trimestre.

¿Cómo se estructura la inversión, invierten los inversores directamente en los proyectos o invierte EvoEstate en su nombre mientras que guarda un registro del importe invertido? ¿Utilizáis cuentas segregadas?

Sí, juntamos el capital de los inversores e invertimos en su nombre guardando un registro del importe invertido por cada uno de ellos. Estamos trabajando actualmente en implementar un proveedor de cuentas segregados y esperamos tenerlo listo en el primer trimestre de 2021.

¿Qué sucedería en caso de que EvoEstate deje de operar, tenéis un plan de continuidad? En caso afirmativo, ¿durante cuánto tiempo durarían los fondos asignados para que un tercero asuma el rol de EvoEstate?

Como nosotros no somos los originadores de los proyectos nuestro rol en ese escenario únicamente consistiría en facilitar las transferencias entre inversores y originadores. Así que una vez implementemos las cuentas segregadas este riesgo desaparecería.

Para la estructura actual hemos reservado y separado €10 000, que deberían ser más que suficiente incluso en caso de que las transferencias fuesen realmente caras. Pero no nos vamos a ir a ninguna parte, estamos construyendo esto para el largo plazo.

¿De dónde obtiene EvoEstate sus ingresos, es rentable? ¿Estáis considerando auditar las cuentas y proporcionar acceso a los inversores a ellas?

EvoEstate cobra una comisión sobre el importe invertido a los originadores, las condiciones para los inversores son las mismas que si invirtiesen directamente. EvoEstate opera y ha operado en línea con sus ingresos y gastos operativos, pero como estamos enfocados en el crecimiento estamos gastando parte del capital de los fondos que hemos obtenido de los inversores de venture capital, por lo que no sería correcto decir que somos rentables.

Sí, las cuentas de 2020 estarán disponibles para nuestros inversores.

¿Esperáis que la regulación europea de crowdfunding tenga algún impacto en la manera de operar de la plataforma?

Queríamos estar regulados hace ya algunos meses, pero el problema es que la regulación todavía no está lo suficientemente desarrollada. A día de hoy un marketplace (los agregadores también se consideran marketplaces) tiene que obtener una licencia de broker de inversión y ofrecer productos financieros. Pero los préstamos no se consideran productos financieros, por lo que en el momento de de realizar esta entrevista este modelo no es viable para nosotros. Así que hemos decidido esperar hasta que la regulación de crowdfunding esté implementada en los distintos países.

Otros temas sobre crowdfunding

Estamos viendo que muchos inversores están huyendo de las plataformas de crowdlending por las estafas y los impagos y en muchos casos ni siquiera saben qué han hecho mal en primer lugar, ¿cómo podemos entre todos trabajar para que los inversores entiendan mejor los riesgos y recuperar su confianza?

En general diría que el P2P entenido como producto de agregación de deuda (garantía de recompra) es un producto de alto riesgo. Personalmente no invierto ahí y diría que muchos inversores no son capaces de entender los riesgos que conlleva.

En cuanto a las estafas, los inversores tienen que aprender a hacer su propia due diligence antes de invertir. Tienen que comprobar quiénes son las personas que están detrás de la compañía, si la plataforma está operada por personas reales o si cuenta con inversores de venture capital, etc. Por ejemplo, el hecho de contar con inversores externos debería ayudar a generar confianza ya que éstos siempre hacen due diligence de manera mensual o trimestral.

Y sí, es una vergüenza lo que estas plataformas han hecho. Pero al mismo tiempo lo veo como una oportunidad ya que los inversores están empezando a entender que, aunque el crowdfunding inmobiliario pueda ofrecer retornos algo más bajos, estos retornos son más realistas y este tipo de empresas están apostando realmente por el largo plazo.

¿Cuál es tu opinión sobre el rol que los bloggers han tenido promocionando estas plataformas fraudulentas? ¿Deberían las comisiones a afiliados estar reguladas?

Realmente depende. En nuestro caso nuestra promoción de bienvenida (cash-back) es realmente baja, diría incluso que es una de las más bajas del sector. Y hay una razón clave para ello, creemos que los buenos productos no requieren grandes comisiones en forma de referidos. El mejor canal de marketing es la recomendación de los usuarios satisfechos.

De todas formas también está bien tener algo de cobertura por parte de los afiliados (blogs) ya que ellos miran el negocio y pueden explicar la historia de la compañía desde una perspectiva muy diferente. Y eso es muy importante también tanto para los inversores como para la propia compañía.

Pero creo que todo se tuerce cuando los afiliados obtienen comisiones muy altas ya que ahí surgen los conflictos de interés. El regulador de Reino Unido (FCA) por ejemplo ha limitado cuánto pueden pagar las plataformas a los afiliados para que las comisiones no sean tan significativas. De esta forma te aseguras que no habrá afiliados invirtiendo en Google Ads para posicionarse en las búsquedas incluso por encima de las propias plataformas para maximizar sus comisiones.

En nuestro caso ahora mismo nuestros propios usuarios invitan a más personas que los afiliados, lo que significa que nuestro principal canal de adquisición de nuevos clientes son nuestros propios clientes.


Aquí termina esta entrevista, espero que os haya resultado de interés. Aprovecho para agradecer a Gustas y al equipo de EvoEstate por dedicar un rato de su tiempo a discutir abiertamente una lista amplia de preguntas sobre la inversión inmobiliaria a través de crowdfunding, contarnos qué tienen entre manos, proporcionar los materiales de soporte, revisar los textos y clarificar la información donde ha sido necesario.

En caso que quieras empezar a utilizar la plataforma, puedes utilizar este enlace (*) para obtener un 0.5% adicional sobre el importe que inviertas durante los 6 meses posteriores a tu primera inversión.

Y en caso de que quieras conocer más sobre EvoEstate puedes escuchar estos podcasts que me han ayudado a preparar esta entrevista:

(*) Código ético: este artículo contiene enlace de afiliados. Eso significa que si te das de alta a través de este enlace yo recibo una comisión sin que cambien para ti las condiciones de inversión. Así me ayudas a seguir con el blog. Todo lo que escribo en este blog está basado en mi propia experiencia.

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