Housers: la leyenda del proyecto finalizado en plazo

Contexto y antecedentes

Durante el último año y medio Housers ha aparecido numerosas veces en los medios por todo tipo de motivos: en julio de 2019 Idealista se hacía eco de una supuesta guerra en el accionariado contra uno de los fundadores de la plataforma [Idealista], en septiembre se hacía público que la CNMV había impuesto tres sanciones a Housers por importe de €215.000 [CincoDías], en junio de este año Idealista publicaba una noticia en la que daba voz a la asociación de perjudicados de Housers [Idealista] y Housers respondía a través de un vídeo calificando este artículo como fake news [Youtube]. Prácticamente al mismo tiempo varios medios también publicaron noticias sobre proyectos que están con problemas, como es el caso de Santa Eulalia [elDiario] o los proyectos promovidos por ByNok [elConfidencial].

Nota: desde la asociación de perjudicados de Housers están recopilando datos de los afectados en proyectos sin devolución del capital. Fecha límite de envío: 23/11, más info en este artículo de libertad-financiera.

En mi caso había decidido no posicionarme ya que, aunque hace un año que no invierto en nuevas operaciones en Housers, sí que seguía utilizando el mercado secundario para comprar con descuento participaciones en algunas oportunidades que considero interesantes y creía que el nuevo equipo directivo merecía un tiempo para tratar de solucionar algunos de los problemas y mejorar el funcionamiento de la plataforma. Pero, en los últimos meses Housers ha optado por inundar Google y Trustpilot de reseñas falsas y silenciar a los inversores actuales denunciando sus reseñas y bloqueando en redes sociales ante la mínima crítica, así que ha llegado el momento de posicionarse. Y es que, si los que conocemos la situación no lo hacemos, al final estamos siendo cómplices indirectamente del engaño. Por último, destacar que esta actitud la ha decidido el nuevo equipo directivo, no pueden achacarla a los problemas que ya arrastraba la plataforma.

Nota: al posicionarme públicamente contra la plataforma surge un gran conflicto de interés en caso de seguir comprando con descuento en el mercado secundario, así que voy a dejar de utilizarlo.

Si analizamos las opiniones recibidas por Housers durante los últimos 12 meses vemos una gran disparidad, con muchas opiniones excelentes y muchas muy malas. Si analizamos los detalles del perfil [Trustpilot] vemos que Housers ha denunciado un total de 198 opiniones, de las cuales 112 han sido restituidas porque la opinión no infringía las directrices o han sido subsanadas y 86 han sido retiradas principalmente porque el autor no ha respondido a la solicitud de Trustpilot. La mayoría de las opiniones de Housers han sido recibidas a partir de marzo de este año, coincidiendo como veremos más adelante con los meses de menor actividad de la plataforma.

Si entramos a analizar las opiniones vemos rápidamente un patrón, la mayoría de las opiniones muy malas las han realizado inversores españoles (ES) que han sido contactados para demostrar la validez del comentario mientras que las opiniones excelentes vienen de inversores de otros países, principalmente de Venezuela (VE). ¿Será que Housers ha encontrado un nicho de mercado en este país debido a las pocas opciones que tienen para invertir su dinero?

Según los términos y servicios de la propia plataforma la entidad de pago con la que trabajan no acepta movimientos de dinero desde Venezuela: “Existe una limitación de unos pocos países de donde la entidad de pago (Lemon Way) no puede aceptar que el inversor realice ningún movimiento de dinero procedente o con destino de alguno de los siguientes países. Entre otros Afganistán, […], Siria, Ucrania, Venezuela o Yemen.” [FAQ Housers], así que parece bastante evidente que todas estas opiniones excelentes han sido compradas. Si queréis conocer más sobre cómo funciona ese oscuro mundo, en este artículo de Xataka se explica de primera mano.

Obtener una solución para alguno de los proyectos con incidencias

— Invertir mis ahorros (@InvertirAhorros) November 10, 2020

Y hace diez días Housers publicó un tuit en el que preguntaban qué nos apetecía para celebrar el proyecto número 300 de la plataforma y al que respondí con una crítica a mi parecer bastante respetuosa, pero acabo de darme cuenta que he sido bloqueado por su parte por lo que ya no puedo ver ni comentar sus tuits. Inversor provinciano también ha sido bloqueado por responder “Me lo has quitado de la boca”. Duras declaraciones merecedoras de un bloqueo.

Una vez introducida la situación y el por qué de esta entrada, vamos a tratar de entender de dónde vienen tantas opiniones negativas y cuál es la situación actual de la cartera de proyectos y de la propia Housers.

Evolución y funcionamiento de Housers

Nota: este análisis ha sido realizado a partir de los datos proporcionados públicamente por Housers en su apartado de estadísticas y en el histórico de oportunidades financiadas y finalizadas.

Como podemos observar en el gráfico, aunque Housers arrancó con 4 proyectos en 2015, su despegue arranca en 2016 creciendo a un ritmo superior al 50% tanto en 2017 como en 2018. Pero en 2019, con la publicación de las primeras noticias, el volumen financiado se redujo un 14% en el total del año causado principalmente por una contracción de más de un 50% en el segundo trimestre del año. El resto de trimestres estuvieron en un ±10% año contra año. Y en 2020 vemos que el volumen financiado se ha reducido a menos de 10 millones financiados a 20 de noviembre, menos de una tercera parte del volumen financiado en 2018.

En cuanto al tipo de proyecto, vemos que Housers empezó ofreciendo proyectos tipo equity en los que se constituía una sociedad para la compra y explotación del activo en diferentes modalidades (sociedades que luego han dado bastantes quebraderos de cabeza con falta de presentación de las cuentas anuales, cambios de administradores, etc.), luego una vez consiguió ser regulada a mediados de 2017 [CNMV] modificó el modelo y empezó a ofrecer préstamos participativos en las modalidades de ahorro (compra de una vivienda para reforma, alquiler y venta al cabo de varios años) e inversión (compra de una vivienda para reforma y venta en 1-2 años) y préstamos promotor a tipo fijo para obra nueva o la rehabilitación de varias unidades.

Más recientemente, en 2018-19 Housers parece que decidió dejar de ofrecer préstamos participativos y centrarse únicamente en las oportunidades de tipo fijo. Así, las nuevas oportunidades de tipo ahorro pasaron a ser oportunidades de tipo fijo para alquiler y las oportunidades de inversión oportunidades de tipo fijo para inversión. El principal cambio es que el inversor ya no recibe intereses en función del resultado de la oportunidad sino que estos ya están fijados por adelantado y se abonan independientemente del estado de la oportunidad.

Housers, como plataforma de financiación regulada, no es más que un mero intermediario entre promotor e inversor, por lo que sus ingresos vienen de las comisiones que cobra a promotores e inversores por utilizar la plataforma. En el folleto informativo de tarifas máximas y gastos repercutibles [Housers] se establece que las principales vías de ingreso son una comisión a los promotores de hasta un máximo de un 10% sobre el valor efectivo del proyecto, y una comisión a los inversores de hasta un 20% sobre el valor de los créditos impagados en caso de reclamación judicial y extrajudicial y una comisión de hasta un 10% sobre la cantidad invertida.

La realidad es que la principal fuente de ingresos es la comisión que Housers cobra a los promotores. Esta comisión puede variar en los distintos proyectos, se detalla en el informe del proyecto y en mi experiencia suele estar en torno a un 8%, de ahí que Housers pueda llegar a ofrecer promociones agresivas para asegurarse que la oportunidad se financia. Los inversores también pagan una comisión de un 10% sobre los beneficios [Housers] y, en caso de que el proyecto presente incidencias, Housers les da la opción de aprobar un nuevo calendario de pago sin coste o acudir a una agencia de recobro con un coste variable sobre el capital recuperado, así que el coste para el inversor está lejos del fijado en las tarifas máximas.

Teniendo esto en cuenta, aunque Housers no hace públicas sus cuentas (sí que se puede acceder a ellas a través de las operaciones de auto-financiación que han realizado este año), a partir de la caida del volumen financiado podemos intuir que los ingresos de Housers se han reducido cerca de un 60% hasta octubre frente a 2019. Por eso no es de extrañar que Housers haya decidido cerrar oficinas, prescindir de algunos servicios externos como el de call center, introducir comisiones para el pago con tarjeta en las operaciones del mercado secundario o publicar sus propias operaciones de financiación por valor de más de un 1 millón de euros. Pocas empresas pueden aguantar una caída tan abrupta de sus ingresos.

Riesgos de invertir en Housers

Resumen

Nada ni nadie te garantiza obtener la rentabilidad estipulada ni recuperar el capital invertido. La única responsabilidad de devolver el capital invertido recae en el promotor, está limitada a sus recursos propios y estos se utilizarán para pagar a los inversores una vez el promotor haya pagado a los acreedores comunes de la empresa prestataria.

Es decir, si la sociedad prestataria acumula deudas con proveedores, empleados o la administración pública difícilmente se podrá recuperar el capital (especialmente relevante en los préstamos promotor) mientras que si la sociedad ha sido creado específicamente para comprar y explotar un activo ya existente no debería tener apenas deudas y debería ser posible recuperar al menos parcialmente el capital invertido mediante la venta del activo.

Comportamiento y situación de la cartera de proyectos

Estadísticas Housers

En el apartado de estadísticas [Housers], vemos las siguientes cifras:

La cabecera es toda una declaración de intenciones: “Apostamos por la total transparencia”, pero no publican un fichero con el detalle de la cartera de proyectos, pagos recibidos, etc. como hacen otras plataformas. Así que mejor utilizar el dicho “dime de lo que presumes y te diré de lo que careces” a la hora de analizar el estado de la cartera de proyectos.

En primer lugar vemos en la letra pequeña que la TIR media de la plataforma en realidad es solo incluye los proyectos cerrados, por lo que aquí no están incluidos los proyectos que llevan varios años en retraso sin ofrecer rentabilidad alguna ni los que tienen incidencias. En segundo lugar vemos que la cifra de inversión acumulada en realidad no es el importe financiado sino que también incluye las compras realizadas en el mercado secundario (CCD). Y la siguiente cifra incluye tanto los intereses repartidos como la devolución del capital y las ventas realizadas en el mercado secundario. Así que a partir de estas dos cifras no podemos saber cuál es el volumen financiado realmente ni los intereses que se han pagado ni el capital que se ha devuelto. Total transparencia, efectivamente.

En las siguientes tablas con el detalle por tipo de proyecto tenemos la misma situación, así que tampoco nos aportan mucha información. Y finalmente tenemos una tabla con el estado de los proyectos en la que podemos ver que en Housers se han financiado 301 proyectos y se han completado 100. De los 59 proyectos tipo equity financiados hasta 2017 se han cerrado 25 y 2 tienen una incidencia en la finalización de proyecto, es decir, han llegado a la fecha de vencimiento y no se ha devuelto el capital.

De las 29 oportunidades tipo ahorro 11 han finalizado y 18 todavía no han llegado a la fecha de vencimiento, lo que no quiere decir que no estén sufriendo incidencias. De las 52 oportunidades de tipo inversión 30 han finalizado, 20 presentan una incidencia a vencimiento, 1 ha sido reestructurada y parece que una todavía no ha llegado a la fecha de finalización. De los 148 préstamos a tipo fijo, 30 han finalizado, 16 presentan una incidencia y 28 han sido reestructurados. A simple vista 44 de 148 parece una cifra muy alta, y más si tenemos en cuenta que muchos de esos 148 préstamos todavía no han llegado a vencimiento. Y de los 7 préstamos de tipo fijo (alquiler) ninguno ha llegado a vencimiento mientras que de los 6 de tipo fijo (inversión) 4 han finalizado y 1 ha sido reestructurado.

De nuevo la información de la que disponemos en las estadísticas es bastante limitada. Pero aunque Housers no ofrezca la información, sí que permite acceder a las fichas de cada uno de los proyectos y con eso es posible reconstruir un poco la situación de la cartera. Con esta información sí que es posible obtener el importe financiado por proyecto y con la fecha de cierre de la financiación y la duración del proyecto es posible analizar los proyectos por cohortes. Lo que no es posible es obtener información sobre la rentabilidad de las operaciones en curso, así que en este caso es complicado estimar la rentabilidad real de la plataforma.

Estado de la cartera de proyectos

Como ya hemos comentado, prácticamente la mitad de los 301 proyectos financiados en Housers son de tipo fijo (148). Los proyectos tipo equity (59) y tipo inversión (52) suponen prácticamente un 20% del total cada uno y los de tipo ahorro (29) un 10%. Los proyectos de tipo fijo para alquiler (7) o inversión (6) suponen un 2% del total cada uno. En cuanto a fechas de financiación, los proyectos tipo equity son los más antiguos (2015-17), los de ahorro e inversión tuvieron lugar en su mayoría en 2017-18 y los de tipo fijo fueron introducidos en 2017 y han sido los predominantes en 2019 y los únicos publicados en 2020.

Para entender el estado de la cartera voy a clasificar los proyectos en base a 2 criterios: si han alcanzado la fecha de vencimiento (fecha de cierre de financiación + duración del proyecto) y si han finalizado. Al no disponer de información sobre el comportamiento de los proyectos mientras están vivos (si están pagando los intereses mensuales o no), sólo podemos hacer un análisis de cómo se han comportado a vencimiento (si han finalizado en plazo o no). Esto tiene es especialmente relevante en los proyectos de tipo fijo, ya que como la mayoría han sido financiados en 2019 y 2020 todavía no han llegado a vencimiento y hay muchos que quedarán fuera del perímetro analizado.

Clasificación	Equity	Ahorro	Inversión	Tipo fijo	Tipo fijo (alquiler)	Tipo fijo (inversión)	Total
No vencido no finalizado	11	18		57	7	1	94
No vencido finalizado	14	11	1				26
Vencido no finalizado	23		22	61		1	107
Vencido finalizado	11		29	30		4	74
Total	59	29	52	148	7	6	301

Para este análisis las categorías relevantes son las de vencido finalizado y vencido no finalizado. Lo primero que destaca es que por la larga duración de los proyectos de tipo ahorro o tipo fijo para alquiler ninguno ha llegado a vencimiento y no disponemos de información. En el caso de los de tipo ahorro un 38% de ellos han finalizado antes de la fecha de vencimiento, lo que nos indica que aunque tengan una duración larga una vez alcanzan algún hito se comercializan para la venta.

En cuanto a los proyectos tipo equity, de los 34 proyectos (58%) que han llegado a la fecha de vencimiento sólo 11 (19%) han devuelto el capital mientras que 23 (39%) todavía no han devuelto el capital. Si calculamos la distribución únicamente entre los proyectos vencidos tenemos que un 67.6% de los proyectos tipo equity no han sido capaces de devolver el capital en el plazo estipulado. Es decir, en 2 de cada 3 proyectos de tipo equity no se ha recuperado el capital en plazo. Esta métrica es similar para los de tipo fijo con un 67.0%, sólo 31 de los 91 proyectos que han llegado a la fecha de vencimiento han devuelto el capital hasta la fecha. En los de tipo inversión la métrica mejora hasta un 43.1% y en los de tipo fijo para inversión hasta un 20.0%.

En total, de los 181 proyectos que han llegado a la fecha de vencimiento sólo un 40% de ellos (74) han sido capaces de devolver el capital hasta la fecha. De estos 74 proyectos finalizados, 17 proyectos han sufrido retrasos de entre 1 y 5 meses en la finalización y 2 proyectos 10 y 11 meses respectivamente. Por otra parte, además de estos 74 proyectos finalizados hay otros 26 proyectos que han devuelto el capital sin haberse cumplido todavía el plazo, principalmente en las modalidades de equity y ahorro. Pero aún teniendo en cuenta estos 26 proyectos en la estadística, más de la mitad de los proyectos seguirían habiendo incumplido el plazo.

Estas cifras, unidas a la falta de comunicación sobre el estado de los proyectos que caracteriza a Housers, son las que hacen que el sentimiento general hacia la plataforma sea tan negativo. Y es que no hay que olvidar que Housers ya ha cobrado la mayor parte de sus ingresos una vez se ha financiado la oportunidad, por lo que el resultado de la misma nunca ha sido un problema (ni algo relevante teniendo en cuenta esta estadística) para ellos.

Si analizamos el tiempo que ha transcurrido desde la fecha de vencimiento en los proyectos vencidos no finalizados, vemos que en los de tipo equity e inversión han transcurrido más de 12 meses para más del 50% de proyectos. En los de tipo fijo en un 44% de los casos (27 proyectos) han transcurrido menos de 6 meses, por lo que podrían no estar retrasados si han activado la opción Flex y en un 35% de ellos (21 proyectos) ya han transcurrido más de 12 meses desde la fecha de vencimiento.

Podemos concluir que la estimación de la duración de los préstamos no ha sido muy precisa y por los comentarios que algunos inversores publican en distintos foros parece que son varias las promociones que después de varios años no han llegado ni a arrancar. Dado el nivel de información que proporciona Housers sobre la situación de los proyectos es difícil estimar la probabilidad de pérdida de estos proyectos, pero parece claro que estarán bastante lejos de ese 8.5% de rentabilidad de los proyectos finalizados y posiblemente unos cuantos de ellos finalicen con pérdidas.

Rentabilidad de los proyectos finalizados

En cuanto a la rentabilidad de los proyectos finalizados utilizando la rentabilidad reportada por Housers para cada uno de ellos, tenemos una especie de distribución normal centrada en el 8-9% y ligeramente asimétrica hacia rentabilidades algo inferiores, en línea con lo reportado en las estadísticas. Y de los 100 proyectos finalizados, 37 han obtenido una rentabilidad inferior a la rentabilidad objetivo, 8 una rentabilidad igual a la rentabilidad objetivo y 55 una rentabilidad superior.

Conclusiones

Estamos otra vez ante otra bomba de relojería generada por un marketing agresivo de manera continuada y falta de foco en la calidad del producto que se ofrece. Según mis cálculos, de los 70 millones de euros que hay invertidos a día de hoy a través de la plataforma, más de 20 millones acumulan retrasos superiores al año y otros casi 20 millones tienen retrasos de menos de 12 meses.

Esta falta de calidad ha ocasionado que muchos inversores huyesen de la plataforma y ha despertado una ola de sentimiento negativa hacia Housers, plataforma de afectados incluida. Ante esta situación Housers, en vez de involucrase y tratar de obtener soluciones para los proyectos con incidencias, ha optado por ponerse de perfil, argumentar que no es más que un mero intermediario y que esa no es su responsabilidad y comprar opiniones falsas y tratar de silenciar a los inversores para lavar su imagen y seguir cobrando sus comisiones mientras el resto arde. Gasolina al fuego. Ante la inacción de Housers, cada vez son más los inversores (yo incluido) que se están sumando a la causa de la plataforma de afectados, que además de reclamar el capital a los promotores está denunciado a Housers por información engañosa.

Y la situación financiera de Housers no está mucho mejor que su reputación, esta pérdida de confianza en la plataforma (acentuada, pero no causada por el covid-19) ha hecho que se reduzca drásticamente el importe financiado en la plataforma. Donde antes eran habituales los proyectos superiores al millón de euros ahora a duras penas llegan a un par de cientos. Y esto no es nada nuevo en el crowdlending, ya hemos visto anteriormente como plataformas como Lendy, Collateral o Loanbook se han visto abocadas al cierre al no ser capaces de recuperar la confianza de los inversores.

Los próximos 12 meses parecen críticos para la supervivencia de Housers. Si consiguen solucionar de una vez por todas sus disputas internas y realizar una nueva ampliación de capital que les proporcione fondos para revertir la situación quizá vivan para contarlo. En caso de que no lo consigan, al menos habrán seguido cobrando sus sueldos durante este año a costa de los inversores que han decidido prestarles más de 1 millón de euros. El primer préstamo de 300 000€ vence a finales de enero, habrá que estar atentos.

¿Mi experiencia en la plataforma? Empecé a invertir una vez la plataforma fue regulada, por lo que me he ahorrado todos los problemas con los cambios de administrador de las sociedades. Aún así, aunque los proyectos en los que invertí en 2017 en general dieron buen resultado, los proyectos de 2018 y principio de 2019 acumulan una larga lista de incidencias. Para muestra una captura del estado de mi cartera (los que no tienen incidencias son proyectos de tipo ahorro o de tipo fijo para alquiler):

Aprendizaje: nunca seas el primero en experimentar un nuevo tipo de proyectos lanzados de manera masiva en una plataforma, puede que desconozcan los riesgos que están asumiendo y simplemente estén experimentando con tu capital mientras siguen cobrando sus comisiones. Si todo sale bien no habrá quejas, pero si sale mal tú pierdes tu capital y ellos únicamente su reputación.

Nota: las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. El contenido publicado en esta web incluye opiniones y experiencias del autor, en ningún caso constituye un asesoramiento financiero. El lector asume su responsabilidad a la hora de invertir y es consciente de que la inversión puede acarrear pérdidas, incluyendo la pérdida total del capital invertido.

Fuentes
Guerra total en el accionariado [Idealista]
Sanción CNMV [CincoDías]
Los afectados por Housers se asocian [Idealista]
Respuesta de Housers a la noticia de Idealista [Youtube]
Proyectos con incidencias [elDiario] [elConfidencial] [AlicantePlaza]
Asociación de perjudicados Housers [AfectadosHousers]
Autorización CNMV [elConfidencial] [CNMV]
Perfil Trustpilot Housers [Trustpilot]
Detalles perfil Trustpilot Housers [Trustpilot]
Quién puede darse de alta en Housers [FAQ Housers]
Me pagan por hacer reviews falsas [Xataka]
Folleto de tarifas máximas y gastos repercutibles [Housers]
Riesgos de invertir en Housers [Housers]
Información legal [Housers]
Estadísticas Housers [Housers]
Histórico oportunidades financiadas [Housers]
Histórico oportunidades finalizadas [Housers]